資産形成を初めるにあたり
まずは固定費削減といわれます
一番最初に挙がるのが
住宅・スマホ・自動車・保険
あたりですね。
その中で大きいのが住宅費。
最近では、資産形成ブログや書籍で
多額の住宅ローンは悪手
持ち家は資産ではなく負債になりがち
という表記をよく目にします。
私自身は中古住宅を購入し
あと2年でローンも終わりますので
この機会に
持ち家と賃貸のメリットとデメリットを明確にし
これから選択する方への判断材料にしていただこうと思います。
住宅購入（持ち家派）のメリット
まず、一つ目は
住宅の質の高さです。
同程度の物件で比べると
購入した場合のローン返済額（月額）と
賃貸の家賃（月額）では
おおむね賃貸の方が支出は高くなるようです
建物の修繕や固定資産税の支払いなど
賃貸物件ではそのほとんどを
大家さんが賄っているため
しょうがない結果だとは思います。
住宅購入に際し
ローンの総額は高額ですが
新築➡中古住宅
部屋数➡必要最小限
収納スペース➡最小限（断捨離チャンス！）
これを徹底すると、総額をかなり減らせます
よく、「一生に一度の買い物だから」と言って
あれもこれも付けた豪華な新築買っちゃう人多いですが
家が大きいとメンテナンス大変だし
子供部屋いっぱいあっても
子供部屋がいる期間なんて15年かそこらですから
老後に備えて最小限の住宅購入をお薦めします。
（子供部屋が充実していると子供の自立が遅くなり
引きこもりリスクも高まるようです）
住宅ローンの金利は今かなり低いので
あなたの現在の家賃を下回る水準も充分狙えます
二つ目は、リフォームの自由があることです。
賃貸物件だと
大規模な工事は勿論
鍵の交換、壁紙や床材の張替えなど
大家さんの許可を取らねばならず
退去する場合は基本、原状に戻さなければなりません
持ち家だとそんな心配はいらないですよね
三つ目は、ローンが終われば家賃がなくなることです
老後の年金生活を考えると、この差は大きいと思います
ただ、固定資産税は続きますし
長く住めば修繕費用など、どうしても避けられない出費も有ります。
実際に我が家も、築12年目にして給湯器（エコキュート）が壊れ、
新品に交換して40万円ほどの出費はありました
家賃が要らなくなったとしても
修繕費用は積み立てておいたほうが無難だと思います
住宅購入(持ち家派）のデメリット
1つ目は、転勤リスクです
不動産とは読んで字のごとく不動（動かせない）なので
転勤を命じられた時、選択肢は単身赴任、持ち家売却、離職、の三択。
世の持ち家派を悩ませる最も大きいリスクではないでしょうか
リモートワークもだいぶ普及してきてはいますが
やはり転勤リスクは今以って大きな問題です
2つ目は、多額のローン返済のリスクです
特に、収入に対して余裕のない返済額や
ボーナス払いを設定する事により
万が一、収入減やボーナス減額、転職などで
支払い滞納となると
信用や、悪くすると家屋の差し押さえもあり
とても危険です。
住宅ローンの融資は
一般の融資に比べ低い金利となるので
余裕を持って返済予定を組む事をお勧めします
３つ目は、持ち家の資産価値下落リスクです
都市部の一等地や、利便性に優れた立地など、一部を除いて
ほとんどは購入した瞬間からどんどん資産価値は落ちてゆきます
売却したはいいが、ローンの残額より安い値で
結局、借金だけ残るなんて話もよく聞きます
基本は売らない
少なくとも返済期間中はそこに住み続ける
高配当株ホルダーのように
売却は考えず、住み続ける限り
資産価値下落リスクは怖くはありません
賃貸派のメリット
1つ目は、住宅ローンに縛られないことです。
いかに金利が低いとはいえ
借金に変わりはありません
何千万もの借金を背負わなくていいのは
とても大きなメリットです
2つ目は、住み替えの自由です
仕事に合わせて転居する
家族構成が変わったので住居のサイズを変更する
利便性向上のための転居
物件を見つけられれば自由に移動できます
3つ目は、住居にかかる費用が少ないです
固定資産税の支払い無し
設備の修理や維持も大家さんの方で行ってくださるので
共益費を支払うだけで他はほとんどありません
賃貸派のデメリット
1つ目は、敷金礼金など、契約時の初期費用が高い
自由に動けるのはいいですが
そのたびにかかる費用は結構大きいです
しかも、契約のタイミングで無職だったりすると
お金を持っていても物件が借りられなくなることも
保証人制度も一部の方にはハードルが高いですよね
2つ目は、賃貸物件の家賃支払いに、終りがないこと
人間は生きている限り何処かに住まなければなりませんので
家賃はず～と払わなければなりません
資産形成に成功して
キャッシュで家が買えるようになれば問題ないのですが
大きな収入や資産もなく
年金暮らしなど始めようものならば
月々の家賃は重くのしかかってきます
そうなる前に、賃貸派の人は
十分な資産を築かねばなりません
3つ目に、自分に合った物件探しが困難なことも
賃貸物件の中で、単身者の物件なら
よほどのことがない限りすぐ見つかりますが
配偶者や子供のいる家庭となると
一部マンションや一戸建て賃貸となると
選択肢も少なくなり
賃貸料金も高額になってしまいます
まとめ
資産形成するにあたり
高額の住宅をローンで購入するのは
かなり遠まわりになることは間違いないようです
理想は安価な賃貸物件にすみ
浮いた資金を投資することですが
家族構成によっては困難な場合もあります
私のように、田舎住まいで
住宅が比較的安く手に入れられるなら
買うという選択肢もあるかもしれません
返済期間や月々の返済金額が
生活や資産形成の足かせにならないよう
注意は必要ですが
住宅ローンから解放されれば
少しの修繕費用を残して
残りの住宅費用は趣味や資産形成に回せますので
経済的にも心理的にも大きなメリットとなります
最後に
従事する仕事（転勤の有無、収入）
家族構成
住んでいる地域（住宅価格、賃貸相場価格）
それらの条件により
ベストな形は変わります
ただ、ひとつ言えるのは
長期的に計画していかないと
思わぬリスクをしょい込む恐れが有るということです
私の経験がお役に立てればさいわいです
以上、持ち家派？賃貸派？どっちがお得？でした。
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